A penhora do bem de família do fiador em locações comerciais: panorama atual

Lei nº 8.009/90 estabelece que o “imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente” (art. 5º), i.e., o bem de família, pode ser penhorado “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação” (art. 3º).

Assim, a fiança se consolidou como uma das principais modalidades de garantia em locações em shopping centers.

Em regra, os Tribunais brasileiros sempre consideraram penhorável o bem de família do fiador em locações residenciais ou comerciais, porque a lei não faz qualquer distinção. O entendimento era tão pacífico que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) editou a Súmula 549, que afirma ser “válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

Em 2013, a 1ª Turma do STF (Supremo Tribunal Federal) analisou tese que propunha a penhorabilidade do bem de família do fiador apenas em locações residenciais, sob a alegação de que a penhora em locações comerciais violaria o direito constitucional à moradia (ARE 720.101). Na ocasião, afirmou-se, por unanimidade, a penhorabilidade do bem de família do fiador tanto nas locações residenciais como nas comerciais.

Em 2018, no julgamento do RE 605.709, a mesma 1ª Turma do STF, por três votos a dois, decidiu que a constrição do bem de família do fiador de locação comercial violaria o direito fundamental à moradia e que, portanto, não poderia ser sacrificado em nome da livre iniciativa. Interessante notar que os três votos vencedores são de ministros que, em 2013, haviam se pronunciado em sentido oposto.

Adotou-se, no julgamento mais recente, a posição de que o bem de família do fiador somente seria penhorável para satisfazer obrigações assumidas em locações residenciais, pois, nesse caso, a fiança franquearia ao locatário o acesso à moradia. Logo, o direito de moradia do fiador seria sacrificado em prol do direito de moradia do locatário, o que não ocorre na locação comercial.

O acórdão proferido no RE 605.709 não vincula os demais Tribunais do país (cf. art. 927, CPC). Além disso, o locador interpôs recurso, que será analisado pelo Plenário do Tribunal.

Até lá, em respeito à segurança jurídica e à Súmula 549 do STJ – esta, sim, de observância obrigatória (cf. art. 927, IV, CPC) –, é de se esperar que os Tribunais continuem admitindo penhoras de bens de família de fiadores em locações comerciais, como em recentes decisões do TJSP e do TJRJ.

Esse estado de incerteza, porém, já recomenda a adoção de cuidados adicionais na aprovação de fiadores.