GESTÃO DE CONTRATOS: IMPORTÂNCIA E REFLEXOS NO PLANEJAMENTO DO SHOPPING E NOS PROCESSOS JUDICIAIS
O exponencial crescimento da “Indústria de Shopping Centers” e a proliferação de empreendimentos dessa natureza, com o consequente acirramento da concorrência, impõem aos shoppings a necessidade de constante aprimoramento de suas atividades, modernização de suas instalações e aumento da variedade da oferta de bens e serviços, com vistas a atrair para si maior público frequentador. Por isso, a vida de um shopping center vem se tornando cada vez mais dinâmica.
De outro lado, a legislação brasileira atualmente aplicável ao setor no que se refere às relações entre lojistas e empreendedores (a Lei de Locações), em vigor desde a década de 90, com algumas modificações posteriores, ainda é relativamente engessada e, em alguns aspectos, protetiva do locatário.
Diante disso, e tendo em vista que essas relações muitas vezes tendem a desaguar no Judiciário, com ações renovatórias, revisionais, de despejo etc., o empreendedor acaba tendo a sua liberdade de ação limitada e incorrendo em despesas muitas vezes além do necessário.
Nesse cenário, a gestão dos contratos envolvendo o shopping e seu(s) empreendedor(es), sobretudo os de locação, vem assumindo relevante papel na administração desses empreendimentos, podendo ser usada como ferramenta para a prevenção de litígios, presteza na recuperação de áreas e de créditos, planejamento do tenant mix, viabilização de expansões etc. e, consequentemente, maior economia de custos para o empreendedor.
Uma gestão eficaz, por sua vez, pressupõe a adoção de uma série de importantes diligências no dia-a-dia da administração do shopping, como, por exemplo, a catalogação dos contratos em geral e daqueles com cláusulas especiais, medida fundamental para que se realize um melhor acompanhamento, fiscalização e controle da execução e dos prazos de cada instrumento.
A partir daí, o gestor poderá, com maior facilidade identificar e formalizar inadimplementos para serem utilizados oportunamente pelo empreendedor, aumentando suas chances de êxito em uma eventual ação renovatória ou mesmo viabilizando o despejo de uma operação desinteressante; impedir que renovações sucessivas de contratos a prazo certo inferiores a cinco anos acabem por gerar direito à renovatória; providenciar o ajuizamento de despejo nos trinta dias seguintes ao término de uma determinada locação (na hipótese de não haver ação renovatória em curso, nem interesse do shopping na manutenção da operação), evitando que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado e que o lojista depois tenha de ser previamente notificado como requesito essencial para a propositura da referida ação.
Além disso, conhecendo as datas de extinção dos prazos das locações, o gestor poderá se preparar com antecedência para a defesa dos interesses do shopping em ações renovatórias, através da intensificação da fiscalização do exato cumprimento contratual, da prospecção de melhores ofertas de terceiros porventura interessados na locação de lojas, ou ainda da elaboração de projetos de revitalização de áreas e/ou de mix, se conveniente para o empreendedor, e sua apresentação às autoridades competentes, bem como de parecer técnico de engenharia demonstrando a viabilidade do projeto e a valorização que ele trará para o empreendimento.
Nesse particular, aliás, é essencial que o gestor tenha ciência de programas de revitalizações ou expansões por parte do empreendedor, com necessidade de remanejamento de lojistas e/ou desocupação de espaços locados, para fins de planejamento estratégico de suas ações, que poderão variar desde a oposição de exceções de retomada em renovatórias até o ajuizamento de ações de despejo, passando pela celebração de acordos para desocupação em prazos preferencialmente não inferiores a seis meses, para que se tenha direito ao despejo liminar em caso não desocupação no prazo avençado.
A avaliação, caso a caso, da conveniência de se ter ou não um fiador, considerando, de um lado, o seu patrimônio conhecido e, de outro, a possibilidade de despejo liminar na locação sem garantia, bem como a manutenção de documentos atualizados de locatários e fiadores (contratos sociais, comprovantes de residência, documentos comprobatórios da idoneidade financeira etc.), também é de suma importância a fim de se evitar atrasos nas citações em ações de despejo e de execução de eventual débito, bem como na realização de penhoras (e respectivas intimações), facilitando a recuperação de créditos do empreendedor.
Não é demais lembrar que é fundamental que os instrumentos que regem a locação contenham previsões que respaldem as atuações aqui mencionadas, além de outras tantas possíveis.
Enfim, nessas e em inúmeras outras circunstâncias, o bom desempenho operacional do shopping depende de uma gestão eficiente dos contratos e, obviamente, de atuação planejada, estratégica e preventiva dos departamentos comercial e jurídico do empreendedor, em fina sintonia.
