Complexo Multiuso e Shopping Center

[in Direito Imobiliário – Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo Pereira Lira, coordenado por Fábio de Oliveira Azevedo e Marco Aurélio Bezerra de Melo, São Paulo, Editora Atlas S.A. – 2015]

Introdução

A expressão “complexo multiuso” não tem conotação jurídica, sendo utilizada por agentes do mercado imobiliário para significar o condomínio de grande porte, composto por grupamentos de edificações, em que funcionam diferentes núcleos de interesses.

Para ilustrar, seria o caso do condomínio em que coexistissem, com proprietários distintos, um centro de compras, um hotel ou um conjunto universitário, além de centenas de salas comerciais localizadas nas chamadas torres empresariais, com estacionamento, coberto ou descoberto, com ou sem deck-parking, para milhares de veículos.

De uns anos para cá, essa modalidade de condomínio tem sido adotada, com frequência, por empreendedores de shopping centers, que buscam, com a iniciativa, o incremento do tráfego de pessoas na área de influência do centro de compras e, por vezes, também o financiamento de sua construção, com o resultado, por exemplo, da incorporação imobiliária das salas comerciais, ou da celebração dos negócios pertinentes ao projeto hoteleiro ou universitário.

Há, ainda, estímulos secundários à implantação desses complexos, como o aumento da lucratividade do estacionamento, inclusive em razão do acréscimo do número de vagas necessário a viabilizar o multiuso, face às exigências usualmente contidas em leis municipais de licenciamento de empreendimentos de impacto na malha urbana.

Um condomínio com essas características precisa de regras que assegurem harmonia entre as diferentes atividades em operação no imóvel, de modo a que o shopping não sofra embaraços pelos proprietários de salas, ou que estes não se vejam onerados com despesas daquele, ou ainda que a gestão do estacionamento compatibilize os interesses do hotel, da universidade ou dos “salistas” com a função estratégica que a exploração adequada de vagas tem para o bom funcionamento do shopping.

Sempre que se cogita da criação de um complexo multiuso, surge a indagação sobre se não seria melhor o empreendedor, em lugar de constituir um condomínio edilício, promover o desmembramento do terreno, com a separação, em lotes, de cada grupo de interesses, assim evitando as dificuldades inerentes à convivência condominial.

A opção costuma ser tecnicamente inviável. Primeiro, pelas características arquitetônicas do complexo, já que não raro as torres empresariais devem ser construídas sobre o shopping, ou o hotel deve ser erguido sobre um deck-parking que servirá, a um só tempo, ao shopping, ou a este e à universidade, entre outras muitas variáveis.

Além disso, mesmo que o projeto arquitetônico não tenha prédios imbricados, o desmembramento pode ser desaconselhável, na perspectiva urbanística, se provocar perda de potencial construtivo do imóvel ou restringir a liberdade de alocação das edificações no solo, como na incidência reiterada de recuos e afastamentos sobre o terreno, após o seu desdobramento em lotes.

Enfim, é comum a ocorrência de circunstâncias que induzem à constituição de megacondomínios, a recomendar cuidados especiais relacionados à sua estruturação.

Naturalmente, um condomínio multiuso pode ser constituído a partir da combinação de amplo leque de atividades, como por um hotel, um hipermercado e uma torre de salas, ou por um centro médico, uma torre de lajes corporativas e um teatro.

Pelas peculiaridades do modelo, a presente análise tomará por base um hipotético complexo criado em terreno de propriedade de empreendedor de shopping center. Essa hipótese suscita reflexões interessantes, diante da necessidade de acomodar os direitos dos integrantes do condomínio edilício com as particularidades inerentes à gestão do shopping.

Estruturação do complexo

Em regra, o complexo multiuso é organizado em blocos e setores, que figuram como ferramentas de divisão administrativa do condomínio, segundo seus diversos núcleos de interesses.

É a chamada “setorização” do complexo, que alguns preferem classificar como a sua estruturação em “subcondomínios”, expressão que ilustra adequadamente a concepção administrativa do multiuso, mas que já foi recusada em registro de imóveis, quando inserida em convenção de condomínio, ao argumento de que a lei não prevê essa figura jurídica.

Ainda no plano estrutural, o complexo deverá possuir definição precisa de suas unidades autônomas, com as respectivas áreas privativas e de uso exclusivo, bem como identificação adequada de suas áreas de uso comum, tanto de divisão proporcional, como de divisão não proporcional, devendo conter, ainda, regras claras sobre administração do condomínio como um todo e de seus blocos e setores, além de um eficiente sistema de rateio de despesas, que pondere os diferentes centros de custo.

Efetivamente, como se verá, a forma como são delimitadas as unidades autônomas e a área de uso comum do complexo tem especialíssima importância para o bom funcionamento do shopping.

Nos extremos: será o shopping, com suas centenas de lojas e amplos corredores, uma única unidade autônoma, sem qualquer área de uso comum? Ou cada loja deverá corresponder a uma unidade isolada, atribuindo-se aos corredores natureza de área comum?

Essa escolha, ao lado de outras possibilidades, como a criação de unidades que correspondam, cada qual, a uma galeria de lojas, tem sensível influência na potencialidade econômica do empreendimento, pela dinâmica a que se sujeita o conjunto de seus espaços comerciais, com reflexos de ordem operacional e tributária.

A natureza da área ocupada pelo shopping

Ao decidir instituir um condomínio edilício sobre imóvel em que haverá um shopping em operação, o empreendedor deve assegurar-se de que terá, no complexo, certas prerrogativas essenciais ao desenvolvimento de seu negócio.

Ilustrativamente, o empreendedor precisa reservar para si flexibilidade para unificar e dividir lojas, converter corredores em cinemas, transformar um magazine em praça de alimentação, ou um canto ocioso em banheiro para o público, podendo, enfim, a seu critério, transformar área de locação em área de circulação e vice-versa.

Em uma palavra, o projeto do shopping precisa ser mutável, para atender à evolução das demandas de seus frequentadores, devendo o empreendimento estar apto, a todo tempo, à remodelação, tanto do conjunto de lojas, como de suas áreas de circulação.

É também da natureza do negócio a possibilidade de exploração, pelo empreendedor, das áreas de circulação do shopping, como por meio da cessão de espaços para a exploração de quiosques, ou via outorga remunerada de autorização para a afixação de painéis publicitários nos corredores.

A faculdade de reconfigurar o leiaute do empreendimento e o direito de explorar suas áreas de circulação do público, sem interferência de outros condôminos, precisam ser garantidos no momento da formatação do condomínio edilício.

Nesse sentido, ponto-chave é decidir se a área de circulação pública do interior do shopping deve integrar a unidade autônoma do empreendedor, ou ser uma área de uso comum de um dos blocos ou setores do condomínio, não se podendo cogitar de sua classificação como área de uso comum de todo o complexo, por ser vocacionada à utilização em proveito exclusivo do shopping.

O tema sugere breve relato sobre o histórico da implantação de shoppings em regime de condomínio edilício. Sabe-se que, quando os shoppings chegaram ao país, nos idos da década de 60 do século passado, os empreendedores preferiam manter o negócio em matrícula única, diante da premissa de que os shoppings só devem ter lojas alugadas, sem qualquer unidade vendida, todas sob gestão planejada e centralizada, na regência do empreendedor.

A edificação era, então, averbada em matrícula imobiliária única, como se fosse um casarão, mantendo-se as centenas de lojas e as vastas áreas de circulação do público sob a propriedade exclusiva do empreendedor, ou de um grupo coempreendedor, em condomínio voluntário. Garantia-se, assim, ampla liberdade para a remodelação do shopping, sempre que desejado pelo gestor.

Porém, o conceito de shopping com matrícula única logo precisou ser reavaliado, para ajustar-se à política comercial das grandes lojas de departamentos, conhecidas como lojas âncoras, desde sempre dotadas de vigoroso poder de negociação frente aos empreendedores, por sua notável capacidade de atração de clientela.

Animados pelos vultosos investimentos a seu cargo e vendo no respectivo investimento um negócio atraente, esses megalojistas passaram a condicionar seu ingresso nos shoppings à aquisição da propriedade do espaço comercial que lhes cabia, levando o empreendedor a instituir o condomínio edilício, para fracionar o imóvel e entregar a unidade autônoma ao titular da loja âncora.

Óbvio que esses primeiros condomínios edilícios nada tinham de semelhante com o complexo multiuso de que aqui se cuida. Naquelas estruturas, a propriedade horizontal era configurada de maneira a que cada loja correspondesse a uma unidade autônoma, conferindo-se às áreas de circulação, internas e externas, isto é, corredores e estacionamento, a natureza de área comum do conjunto.

À convenção de condômino competia instituir prerrogativas em favor do empreendedor, a serem oponíveis ao titular da loja âncora e seus sucessores. O respeito a tais prerrogativas era elevado à condição de negócio no título aquisitivo da âncora.

Assim, sumariamente, desde que preservada a área privativa da loja vendida, o empreendedor, como planejador do centro de compras, ficava autorizado a remodelar as lojas de sua propriedade e explorar, em benefício próprio e exclusivo, a área condominial de uso comum, inclusive para nela criar novas unidades autônomas, em caso de expansão do shopping.

O recálculo de frações ideais era minuciosamente regulado, para permitir a formação das novas unidades, com previsão de diluição da fração do lojista proprietário, ou permissão para distribuição desproporcional de frações ideais entre as unidades do empreendedor, de modo a manter inalterada a da loja âncora vendida, após a ampliação do shopping.

Com o tempo, o movimento de aquisição de lojas âncoras perdeu força, permanecendo em operação, com as características aqui descritas, apenas alguns dos shoppings mais antigos.

Não obstante, com a venda de lojas âncoras, os empreendedores encontraram na instituição do condomínio edilício benefícios operacionais que, embora não previstos de início, vieram a justificar a continuidade do modelo imobiliário.

A principal dessas vantagens residia na obtenção do CNPJ do condomínio, diligência que, entre outras facilidades, permitia – e ainda permite – a abertura de conta bancária específica para a gestão de recursos dedicados ao conjunto de lojas, com a perfeita segregação entre o fluxo financeiro pertinente à coletividade de lojistas e aquele pertencente ao empreendedor, como a coleta de despesas rateáveis, no primeiro caso, e a arrecadação de alugueis, no segundo.

A instituição de condomínio edilício de um dono só continua a ser praticada no setor de shopping center, hoje não apenas para fins operacionais, mas, por vezes, também como medida preparatória à implantação do multiuso, como será visto adiante.

Mas se o shopping mantido em condomínio edilício de um dono só não suscita preocupação em matéria de reformatação de lojas, ou de exploração privada de área condominial comum, o mesmo não se pode dizer do shopping integrante de um condomínio multiuso. Afinal, nesses complexos, o shopping deve estar apto a participar de uma coletividade com potencial para atrair centenas de condôminos, em caso de venda de salas nessa ordem de grandeza, a justificar cuidados extremos para a preservação das prerrogativas inerentes à sua eficiência empresarial.

Assim, para que o empreendedor detenha a faculdade de remodelar o leiaute do conjunto de lojas e o direito de explorar as áreas de circulação interna, duas opções se apresentam, no desenho das unidades autônomas do multiuso.

Na primeira delas, o shopping inteiro, com suas lojas e áreas de circulação, corresponderia a uma única unidade autônoma, reservando-se ao empreendedor, nos atos constitutivos do complexo, o direito de promover as modificações que bem quiser na forma de ocupação do espaço do empreendimento, respeitadas as posturas edilícias e demais normas legais aplicáveis.

Por vezes, dependendo da legislação municipal regedora do complexo, esse modelo pode não ser recomendável, se criar embaraço à obtenção do alvará de funcionamento das lojas componentes da unidade autônoma única, ou resultar em sobrecarga de IPTU, em razão do tamanho da unidade, ou da ausência de área comum.

Se presentes tais adversidades, a solução alternativa estará no regime de setorização do complexo, com a criação de um bloco ou setor apenas para lojas e áreas de circulação do shopping.

Nessa hipótese, haveria no complexo multiuso – digamos – um Setor Shopping, formado pela totalidade das lojas do empreendimento, todas de propriedade do empreendedor, atribuindo-se aos corredores do shopping a condição de área comum do Setor, a pertencer apenas ao titular de suas unidades, isto é, ao empreendedor do shopping.

Complementarmente, os atos constitutivos do complexo admitiriam que, por decisão unânime no âmbito do Setor Shopping (ou seja, por decisão do empreendedor), suas unidades autônomas e áreas comuns poderiam ser livremente remodeladas e exploradas, assim alcançando-se efeito análogo ao da configuração do shopping em unidade única.

Oportuno assinalar que, no exemplo acima, os corredores e demais áreas de circulação do Setor Shopping seriam classificadas como área comum de divisão não proporcional, por pertencerem apenas a quem fosse proprietário de unidades do aludido setor, em oposição à área comum de divisão proporcional, que seria aquela mantida em copropriedade de todos os condôminos do multiuso, segundo as frações ideais que detivessem no terreno condominial.

Essas seriam, em linhas gerais, algumas das ponderações cabíveis quanto à estruturação das áreas privativas e de uso comum diretamente relacionadas à operação do shopping, quando integrado a um complexo multiuso.

A natureza da área destinada a estacionamento do multiuso

Avaliação específica deve ser feita, também, quanto ao tratamento da área de estacionamento do complexo multiuso, eis que se cuida de atividade estratégica para o plano de atração de clientela para o shopping, além de representar negócio rentável, custoso e sujeito a uma série de responsabilidades perante os usuários das vagas.

Considerando que nesta exposição se adota a hipótese da constituição de multiuso por iniciativa de empreendedor de shopping center, em imóvel de sua propriedade, é intuitivo que, ao conceber o condomínio, o titular do terreno queira manter sob seu domínio, tanto operação quanto a exploração do negócio.

Nessas condições, idealmente, na implantação do condomínio, a área de estacionamento não deve ser classificada como área comum de divisão proporcional, caso em que pertenceria a todos os condôminos do complexo.

Salvo orientação diversa resultante da análise da legislação municipal, notadamente em matéria de IPTU, à área de estacionamento pode ser atribuída natureza de área comum de divisão não proporcional do citado Setor Shopping, caso em que teria o mesmo tratamento das áreas de circulação interna do shopping, no tocante à possibilidade de exploração de suas vagas pelo empreendedor, em seu benefício exclusivo.

De outro lado, nada impediria que essa área correspondesse a uma unidade autônoma do complexo – a “unidade estacionamento” –, integrada por edificação especialmente concebida para funcionar como área privativa da unidade, à qual estaria agregado todo o estacionamento descoberto, na qualidade de área de uso exclusivo da unidade estacionamento.

Observe-se que, quer como área de uso exclusivo de unidade autônoma do empreendedor, quer como área de uso comum de divisão não proporcional de setor ou bloco cujas unidades sejam todas de propriedade do empreendedor, a convenção de condomínio deve garantir que o estacionamento atenderá a todo o complexo, estabelecendo, ainda, para assegurar a regularidade deste, que nunca terá vagas em número inferior ao mínimo exigido pela legislação municipal.

A convenção de condomínio poderá, também, assegurar que outros condôminos, como proprietários de salas, ou do hotel, tenham direito de uso de parte dessas vagas, atrelado a suas unidades, em caráter vitalício ou temporário, gratuito ou não, com ou sem demarcação, ainda que se trate de área de titularidade do empreendedor, como integrante de unidade autônoma de sua propriedade, ou como área de uso comum de divisão não proporcional de setor condominial cujas unidades sejam todas de sua propriedade.

O importante é que a área do estacionamento, com os direitos e ônus atribuídos a seu titular, esteja adequadamente regulada no instrumental pertinente à instituição do complexo multiuso.

A setorização e a distribuição de frações ideais

Admita-se, aqui, para facilidade de exposição, a hipótese de constituição de um complexo composto por um shopping, duas torres empresariais, um hotel e um estacionamento ao ar livre, caso em que a setorização condominial poderia ser concebida com três blocos: o Bloco Shopping, o Bloco Torres e o Bloco Hoteleiro, podendo ou não haver área de uso comum aos três.

O Bloco Shopping seria formado por dois setores, o Setor Shopping e o Setor Estacionamento. O Setor Shopping teria lojas ou galerias de lojas como unidades autônomas e corredores e outras áreas de circulação como área comum de divisão não proporcional. Já o Setor Estacionamento seria integrado apenas pela unidade estacionamento.

O Bloco Torres, a seu turno, teria dois setores, o Setor Torre 1 e o Setor Torre 2, além da área comum de divisão não proporcional necessária aos dois setores, como jardins e acesso às respectivas portarias. O Setor Torre 1 teria uma unidade autônoma para cada sala e área comum de divisão não proporcional vinculada às suas unidades autônomas, correspondentes a portaria, escadas, corredores dos andares, entre outras. O Setor Torre 2 teria estrutura idêntica à do Setor Torre 1.

Por fim, o Bloco Hoteleiro seria integrado apenas pelo próprio hotel, com unidade autônoma única, podendo também ser concebido em unidades diversas e área comum de divisão não proporcional, se for configurado como um apart-hotel ou estabelecimento congênere, com unidades hoteleiras destinadas a venda ao público.

Certo que a estruturação do complexo em blocos e setores deve obedecer a regras imperativas, como a que determina que todas as unidades autônomas tenham acesso à via pública, através de áreas comuns.

Quanto à atribuição de fração ideal às unidades condominiais, cabe assinalar que, ao contrário do que sustentam alguns profissionais especializados em quadro de áreas, não há na legislação, para tanto, um critério de observância obrigatória.

Assinale-se que, quando da aprovação Código Civil de 2002, em vigor a contar de janeiro de 2003, o art. 1331, § 3º, tinha a seguinte redação: “A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”. Havia, então, realmente, um critério de aplicação mandatória, qual seja: a relação proporcional entre o valor da unidade e o do conjunto da edificação.

Porém, menos de dois anos após a entrada em vigor do aludido dispositivo, a Lei nº 10.931, de 02.08.2004, deu-lhe nova redação, justamente para extinguir o critério legal. Assim, o art. 1331, § 3º, do Código Civil passou a estabelecer que: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”

A conjugação desse preceito com o art. 1.332, II, do Código Civil evidencia que o instituidor do condomínio goza de liberdade na atribuição de frações às respectivas unidades, estipulando esse segundo dispositivo que, do ato de instituição do condomínio, deve constar, entre outros elementos, “a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns”.

Se assim é, ao instituir o complexo multiuso, o empreendedor é livre para escolher o critério que adotará, podendo, por exemplo, distribuir os 100% do imóvel entre seus blocos e, quando houver, entre seus setores, adotando, para tanto, o potencial construtivo das respectivas áreas. Na sequência, o que coubesse ao bloco ou setor seria distribuído entre as unidades autônomas, de acordo com o chamado coeficiente de proporcionalidade, conforme cálculo típico das incorporações imobiliárias de salas ou apartamentos, com base nas normas da ABNT.

Outros critérios poderiam ser eleitos, segundo as particularidades de cada complexo, sendo importante ter em mente que o resultado da repartição das frações ideais tem especial relevância para a estabilidade, ou governança, do complexo.

Nesse sentido, saliente-se que, de acordo com o Código Civil, são de dois terços os quóruns para a aprovação de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes (art. 1.342), ou para alterar a convenção de condomínio (art. 1.351). Esse quórum deve ser considerado na estruturação do complexo.

A administração do condomínio, dos blocos e dos setores

No plano deliberativo, a convenção de condomínio deve prever sistema de assembleias que atribua competência decisória a cada núcleo de interesses, em função da natureza da matéria a ser discutida.

Por exemplo, assuntos concernentes a apenas uma das torres seriam deliberados pelos condôminos dessa torre, como ocorreria na reposição de mobiliário de sua portaria, no reparo de seus elevadores, ou na troca de tapetes de um de seus andares. Já aqueles atinentes às duas torres, ou ao Bloco Torres propriamente dito, seriam aprovados em assembleia de condôminos desse bloco.

Mais. Temas afetos a dois blocos seriam debatidos e decididos pelos respectivos condôminos, chegando-se, ao fim, aos assuntos comuns aos três blocos, que seriam submetidos à assembleia geral do complexo.

A convenção poderia prever o “voto por bloco”, em que as assembleias sobre assuntos de interesse de mais de um bloco seriam antecedidas de reuniões de condôminos de cada bloco envolvido, para a decisão cabível, cumprindo a representantes dos blocos, devidamente eleitos, manifestar a posição dos respectivos condôminos, em reunião de representantes na qual estes votariam com o peso da fração ideal de seu bloco.

Também o “voto por setor” seria admissível, para blocos com dois ou mais setores, nas mesmas bases do “voto por bloco”, salientando-se que esse mecanismo mostra-se útil nos complexos com grande número de condôminos.

A distribuição dos assuntos por instâncias de deliberação pode ter origem, também, na política administrativa do complexo, onde um assunto de aparente interesse exclusivo de determinado bloco ou setor é deferido à assembleia geral de condôminos, como a manutenção das fachadas das torres, matéria que, por envolver a estética do conjunto arquitetônico, poderia acabar atribuída à assembleia geral.

Outro aspecto importante para a administração condominial diz respeito à eventual conveniência de compartilhamento da representação legal para a contratação de serviços relativos a determinado bloco ou setor.

O condomínio teria, para esse fim, além do síndico, encarregado dos assuntos gerais do complexo, representantes de blocos e setores, com poderes para contratar, em nome do complexo, serviços que aproveitem apenas a um bloco ou setor.

A medida teria fundamento no § 1º do art. 1348 do Código Civil, segundo o qual “a assembleia poderá investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação”, assim como no § 2º do mesmo artigo, com base no qual “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Caberia à convenção, nesse contexto, estabelecer regramento sobre a gestão descentralizada, sendo o regime ratificado na assembleia de aprovação da convenção condominial.

Essa descentralização pode ser recomendável para permitir que condôminos do Bloco Torres tenham representante de sua escolha investido de poderes para contratar pessoal, serviços de limpeza e segurança, ou mesmo uma administração terceirizada, contratos esses que seriam firmados no interesse exclusivo do Bloco Torres ou de um de seus setores. Idem para o Bloco Shopping ou para o Bloco Hoteleiro.

O rateio de despesas

O rateio de despesas observaria sistema análogo ao da descentralização administrativa. Cada condômino estaria vinculado a um centro de custos, em função de sua posição no complexo.

Assim, o proprietário de uma sala teria seu custo de ocupação calculado com base nas seguintes despesas: comuns do condomínio como um todo, mais comuns apenas do Bloco Torres, mais comuns estritas do Setor Torre em que situada a sua sala, tudo conforme definido em convenção.

No caso do Bloco Shopping, sendo do empreendedor a propriedade de todas as respectivas unidades, caber-lhe-ia o pagamento de percentual das despesas gerais do condomínio, mais a totalidade daquelas de interesse de seu Bloco, com uma ressalva quanto a despesas do Setor Estacionamento.

De fato, se as salas ou o hotel detiverem direito de uso de vagas de estacionamento, fração das respectivas despesas poderia ser repassada ao bloco ou setor respectivo. Suponha-se um estacionamento com duas mil vagas e o Bloco Torres composto por duzentas salas com direito de uso de uma vaga por unidade. Seria, então, razoável que a convenção estabelecesse o repasse de 10% do custo do estacionamento ao referido Bloco.

Ainda sobre o Bloco Shopping, vale mencionar que os lojistas do empreendimento têm seu custo de ocupação definido em contrato de locação, normalmente pelo método do CRD – Coeficiente de Rateio de Despesas, integrando a respectiva base de cálculo as despesas cabíveis ao Bloco Shopping e outras definidas em contrato, podendo haver regras especiais sobre repasse de despesas de estacionamento, variando o regime de rateio em função da política comercial de cada grupo empreendedor.

No tocante ao Bloco Hoteleiro, o regime seria análogo ao do salista ou ao do empreendedor do shopping, conforme o hotel tenha várias unidades, ou uma só, aplicando-se a mesma ponderação pertinente ao direito de uso de vagas.

O condomínio edilício de um dono só

Foi mencionado acima que, por vezes, o proprietário do terreno institui o condomínio edilício como ato preparatório da implantação do multiuso, o qual, portanto, no momento inicial, fica instituído com um único dono.

Razões de ordem prática justificam a medida, que facilita a permuta imobiliária do empreendedor com a incorporadora encarregada da comercialização das torres de salas, ou o negócio que transferirá para o empresário responsável pelo hotel a porção pertinente do imóvel.

A forma de instituição do condomínio pode variar, conforme o imóvel já possua, ou não, edificação, ou em função da legislação municipal aplicável ao projeto, sendo mesmo importante conhecer, tanto quanto possível, o entendimento do oficial do registro de imóveis competente sobre as particularidades do modelo. A rigor, o tema permitiria um estudo à parte.

No momento, cabe apenas tecer considerações sobre a possibilidade jurídica de implantação do condomínio de um dono só, matéria que já ensejou controvérsia imerecida, talvez por certa inadequação do nomen iuris do instituto.

Não se discute que o termo “condomínio” representa a concorrência de proprietários sobre uma mesma coisa. Porém, no caso do edilício, essa não é uma realidade, bastando notar que as unidades autônomas não deixam de existir se forem todas adquiridas por uma mesma pessoa.

Daí porque talvez fosse melhor designar o instituto apenas por “propriedade horizontal”, ou adotar outra denominação que sugerisse pluralidade de unidades imobiliárias, e não de sujeitos.

Seja como for, a possibilidade da existência do condomínio edilício de um só dono está prevista de forma expressa no art. 23, § 3º, da Lei nº 8.245/91 (a “Lei de Locações”), segundo o qual “[N]o edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas”.

Sobre o tema, assevera o registrador Mario Pazutti Mezzari: “Há quem resista à ideia de acolher nos assentos imobiliários a instituição de condomínio outorgada por apenas uma pessoa, proprietário ou titular exclusivo dos direitos tendentes à aquisição. Injustificada recusa, eis que tal faculdade encontra amparo na melhor doutrina, é acolhida nas decisões pretorianas e prevista na legislação. O proprietário individual poderá validamente instituir um condomínio, para efeito de individuar as unidades autônomas, submetendo o empreendimento ao regime da propriedade horizontal” (“Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, Ed. Norton, 3ª Ed., 2010, p. 68).

J. Nascimento Franco e Nisske Gondo adotam o mesmo entendimento, acrescentando que, na hipótese, não só a instituição, como a própria outorga unilateral da convenção, são ambas cabíveis, como segue: “[O] proprietário único de um edifício pode submetê-lo ao sistema da propriedade horizontal, bem como outorgar a convenção e o regulamento, surgindo, em lugar de uma só propriedade (o edifício), diversas unidades que podem ser alienadas ou oneradas isoladamente. Em suma, é a pluralidade de unidades privativas (e não de proprietários) que dá origem à propriedade horizontal” (“Condomínio em Edifícios”, Ed. RT, 5ª Edição revista e ampliada, 1988, pp. 14-15).

Mezzari também admite a outorga da convenção no condomínio de um dono só: “Da Lei nº 4.591, de 1964, artigo 9º, consta que elaborar a convenção é dever dos condôminos, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas. No entanto, e como já vimos, o estatuto condominial tanto pode ter seu nascedouro na convergência de vontades, como pode ser outorgado unilateralmente. (...) Querer, como querem alguns, que se espere ter ao menos uma unidade vendida, para só então reconhecer-se a existência do condomínio especial e só aí admitir-se a outorga da convenção de condomínio, é laborar em erro antigo. (...) Assim propugnamos pela acolhida no registro imobiliário da convenção de condomínio outorgada unilateralmente (...)” (op. cit., pp. 190-191).

Sabidamente, com o intenso desenvolvimento do mercado imobiliário nos últimos anos, cada vez mais investidores institucionais alocam seus recursos em ativos que não raro constituem prédios comerciais inteiros, destinados a locação.

Pela própria natureza do negócio, o prédio comercial de propriedade do investidor constitui apenas uma de suas unidades empresariais, em relação a seus demais ativos, cada qual, em regra, com administração e contabilidade próprias.

Daí a relevância do arcabouço regulamentar do condomínio, ainda que de um dono só, inclusive para a criação do cargo de síndico, que responderá pela representação legal do condomínio nos atos da vida civil.

Poderá, assim, o condomínio celebrar contratos voltados para, por exemplo, serviços de segurança, limpeza, manutenção, paisagismo, administração de garagem, automação predial, entre outros necessários à operação do empreendimento.

Tais contratos são firmados de forma vinculada ao empreendimento específico, não se tratando de atos praticados diretamente pelo proprietário das unidades autônomas, mas, sim, pelo condomínio, na figura do síndico, o que permite a descentralização da gestão dos negócios do investidor.

Da mesma forma, a legitimação para estar em juízo, ativa e passivamente, reconhecida pacificamente e de longa data aos condomínios edilícios, é absolutamente necessária à quotidiana administração de tais empreendimentos.

Registre-se que a inscrição no CNPJ, como já visto acima, é também uma decorrência da instituição de condomínio, que, a partir daí, pode ter empregados próprios, contas bancárias, entre outros elementos essenciais à gestão do ativo imobiliário.

Veja-se, ainda, que cada uma das unidades em que se subdivide o empreendimento possui considerável valor econômico, podendo ser usada pelo investidor proprietário, individualmente ou em conjunto, na alavancagem de outros negócios, de diferentes maneiras.

Assim, por exemplo, uma unidade pode ser objeto de alienação fiduciária em garantia; outra, gravada com hipoteca; outra, ainda, ter a sua receita de aluguéis dada em garantia, sendo permanente a possibilidade de que terceiros venham a ter interesse sobre as unidades autônomas ou mesmo ingressem no empreendimento como proprietários, como em uma eventual excussão hipotecária de unidade específica.

Logo, é absolutamente natural que a convenção de um condomínio edilício com proprietário único esteja registrada no registro de imóveis, para que se torne oponível a terceiros, inclusive perante aqueles que eventualmente se tornem condôminos por via da excussão de uma garantia.

A potencialidade de ingresso de terceiros no condomínio justifica, por si só, a existência da convenção, pois dá maior segurança jurídica – e, portanto, agrega valor econômico – à própria garantia real que eventualmente seja outorgada.

O mesmo se diga no que respeita à locação de unidades nos prédios comerciais em geral. Como se sabe, os artigos 22 e 23 da Lei de Locações disciplinam as obrigações das partes da relação locatícia, atribuindo a responsabilidade pelo pagamento das despesas extraordinárias de condomínio ao locador e das despesas ordinárias ao locatário.

Ora, a convenção de condomínio é o instrumento jurídico que disciplina o rateio das despesas de custeio das partes comuns entre as diversas unidades autônomas que compõem o edifício, sendo esse critério de rateio repassado para os locatários na forma do § 2º do art. 23 da Lei de Locações.

Tal critério de rateio de despesas, a seu turno, não é inflexível. Dispõe o artigo 1.336 do Código Civil: “São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Ou seja, a determinação do critério para o rateio de despesas é dependente do que estatuir a convenção condominial, havendo interesse na respectiva regra, para fins locatícios, mesmo que todas as unidades autônomas sejam de um mesmo titular.

Em conclusão, constata-se inexistir óbice jurídico à instituição de condomínio edilício com proprietário único, bem como para o registro da respectiva convenção no registro de imóveis, o que propiciará, entre outras vantagens operacionais, a nomeação do síndico, a contratação de empregados e de serviços terceirizados, a obtenção de CNPJ, além de franquear ao proprietário a possibilidade de alavancar negócios, oferecendo em garantia, não a totalidade do imóvel, mas apenas uma ou algumas de suas unidades autônomas, sempre que assim for preferível ou suficiente.

Enfim, são muitas as razões que levam à conclusão pela absoluta legalidade da instituição de condomínio de um dono só.

Consideração final

Para encerrar, vale reiterar que a presente análise é influenciada pelas particularidades da estruturação de um complexo multiuso, quando instituído por empreendedor de shopping center.

A matéria pode ser bastante simplificada, dependendo da feição do complexo, como naquele constituído por hipermercado, cinema e torre de salas, com estacionamento comum, hipótese também plausível no cenário imobiliário brasileiro.

De outro lado, ainda no multiuso com shopping, questões que não foram aqui abortadas podem surgir, como na instituição do complexo sem que se saiba ao certo, de início, todas as atividades a serem desenvolvidas no imóvel.

São casos em que o empreendedor deseja reservar área para novos negócios, destinando-a, inicialmente, a estacionamento, o qual, porém, deverá ser fracionado, em momento futuro, para a criação de unidades para expansões, ou para novas torres, ou para outras operações.

Essa garantia por vezes é atendida com a construção superveniente de um deck-parking, isto é, um prédio especialmente destinado a estacionamento coberto, sendo certo que tanto a expansão do shopping, como a construção de deck-parking, deverão ser objeto de disciplina no instrumental jurídico do complexo.

A rigor, as situações variam e demandam estruturas especiais, caso a caso, inclusive quanto à forma de instituição do condomínio edilício.